VerbraucherImmobilienkredite mit festem Zinssatz werden teurer

Die wegen der extrem hohen Inflation unter Druck stehende Europäische Zentralbank hat Mitte Juni erklärt,  dass sie nach mehr als einem Jahrzehnt der äußerst lockeren Geldpolitik nun doch den Stecker ziehen wolle, und mittels höherer Zinsen gegen die steigenden Preise ankämpfen wolle. Zuvor hatte sie lange Zeit gezögert. Im Juli wird nun mit einer ersten Zinserhöhung der EZB (um 0,25 Prozentpunkte) seit 2011 gerechnet.

In Vorfreude auf diese Erwartung sind nun auch hierzulande seit geraumer Zeit Zinssätze am Steigen. Vor allem, wenn es sich um längerfristige Immobilienkredite, bei denen ein fester Zinssatz für wenigstens zehn Jahre festgeschrieben ist, handelt: Von ihrem historischen Tiefststand im Dezember 2020 (1,26 Prozent) ist die Rate gestiegen, erst ganz langsam, dann etwas schneller.

Zu Beginn dieses Jahres, im Februar, ist der fixe Zinssatz erstmals seit Jahren wieder über die Marke von 1,5 Prozent geklettert. Im März wurde die Marke von 1,7 Prozent überschritten. Das geht aus neuen Zahlen der Zentralbank hervor. Im Mai, dem letzten Monat, für den es offizielle Zahlen gibt, kletterte der durchschnittliche Zinssatz bei dieser Art von Krediten auf über zwei Prozent (2,11 Prozent). Das ist der höchste Stand seit September 2015.

Nicht so schnell gestiegen sind die durchschnittlichen Zinskosten für Immobilienkredite mit einem variablen Zinssatz. Dieser lag im Mai immer noch bei überaus günstigen 1,36 Prozent. Der niedrigste Stand war im August 2021 mit 1,28 Prozent erreicht worden.

Im Sinne der Banken ist dieser Unterschied absolut logisch. Wenn sie Geld auf lange Sicht (für Immobilienkredite) verleihen und davon ausgehen, dass die Zinsen künftig höher sein werden, dann müssen sie vorausschauend bereits heute in allen Verträgen höhere Kreditzinsen festschreiben. Immerhin wollen die ursprünglichen Geldgeber, die Sparer, irgendwann wieder Zinsen auf ihren Sparguthaben erhalten. Und die Banken wollen keine Verluste erwirtschaften.

Bei Krediten mit einem variablen Zinssatz ist dies anders. Für die Banken gibt es weniger Druck. Im Zweifelsfall können sie immer dann handeln, wenn die Zentralbank den Leitzins erhöht. Das Risiko in diesem Fall trägt der Kreditnehmer, dessen Kosten von Monat zu Monat deutlich in die Höhe schnellen können. Der aktuelle Zinsanstieg betrifft daher vor allem langfristige Kredite mit einem festen Zinssatz.

Nicht gut ist die Situation jedoch für den geplagten Luxemburger Immobilienmarkt: Während die Preise weiter munter steigen, auch zu Beginn des Jahres 2022, sorgen die höheren Zinskosten dafür, dass angehende Kreditnehmer nur noch kleinere Beträge leihen können. Wegen der monatlich höheren Rückzahlungen schrumpft ihre Fähigkeit zum Geld-Zurückzahlen, und somit auch die Geldsumme, die sie leihen können. Als Resultat werden sich künftig demnach wohl noch weniger Menschen eine Wohnung in Luxemburg kaufen können. Der Anteil der Menschen, die Besitzer der eigenen Wohnung sind, dürfte demnach noch weiter schrumpfen.

Erschwerend kommt hinzu, dass die Zinssätze, die derzeit bei neuen Immobilienkrediten gefragt werden, bereits deutlich höher sind, als die Zahlen der Zentralbank zeigen. Auch die BCL schreibt: „Es ist wichtig zu beachten, dass dieser Satz anfängliche Zinsbindungsfristen von mehr als 10 Jahren einschließt. (…) Die Zinssätze für Darlehen mit sehr langen anfänglichen Zinsbindungsfristen, z. B. 30 Jahre, können daher deutlich höher sein als der angegebene gewichtete Durchschnittssatz.“

Jeder angehende Kreditnehmer wird sich nun intensiv mit der Frage befassen müssen, ob er einen Kredit mit festem, oder einen mit variablem Zinssatz will. Vor dem Beginn der Niedrigzinszeit hatten die Luxemburger Kunden Kredite zu variablen Zinsen bevorzugt. Im Jahr 2015 hatte sich der Trend jedoch gedreht und die Kunden versuchten, sich die günstig niedrigen Zinssätze für viele Jahre zu sichern. Sie begannen, mehr Gelder zu festen Zinssätzen, und weniger zu einem variablen Zinssatz zu leihen. Wie es mit der Wahl, die die Kunden treffen, weitergeht, wird die Zukunft zeigen. 

Nicht wirklich gestiegen sind derweil auch die durchschnittlichen Zinsen auf Sparguthaben („dépôts à terme“ von bis zu einem Jahr). Hier scheinen die Banken erst einmal abwarten zu wollen. Im Mai lag der durchschnittliche Zinssatz, den die Banken ihren Kunden auf Einlagen anboten, bei 0,1 Prozent. Das ist zwar bereits besser als die minus 0,16 von Januar, oder als die minus 0,39 von Februar 2022, jedoch keine spürbare Verbesserung. Erstmals ins Minus gerutscht waren die durchschnittlichen Sparzinsen für Privatpersonen hierzulande im Dezember 2020.

Bei Unternehmen und „Nicht-Finanzgesellschaften“ war der Zinssatz auf Sparguthaben im Mai mit minus 0,24 Prozent immer noch negativ. In Luxemburg zahlen sie, im Schnitt, bereits seit August 2015 auf Spareinlagen Strafzinsen.