Luxemburgs Immobilienpreise sinken. Das meldete „athome.lu“ am Dienstagmorgen online und bezog sich dabei auf die Preise, die auf seiner Webseite ausgeschrieben sind. Die gemeldeten Preise für Wohnungen seien im Vergleich zum Vorjahresquartal um fünf Prozent zurückgegangen – bei Häusern verzeichnete die Immobilienplattform einen Rückgang von 5,2 Prozent. Insbesondere neue Immobilien seien mit einem Minus von 7,4 Prozent von der Dynamik betroffen. Bei alten Gebäuden liege der Rückgang bei „nur“ 3,9 Prozent.
Nach den außerordentlichen Preissteigerungen der vergangenen Jahre wirkt der plötzliche Rückgang der Preise fast wie ein Schock. Doch der Trend zeichnete sich bereits im vergangenen Jahr ab: Die Preise waren 2022, vor allem in den letzten drei Monaten des Jahres, deutlich langsamer gewachsen als zuvor. Am Ende des Jahres lagen sie laut dem Statistikinstitut Statec trotzdem fast 10 Prozent über den Preisen von vor einem Jahr. Nun also die Trendwende.
Aufgeteilt in die fünf Regionen, stellt „atHome“ Folgendes fest: Im Zentrum liegt der durchschnittliche Immobilienkaufpreis nun bei 1.042.069 Euro. Bei den Wohnungspreisen wird ein Rückgang von 4,9 Prozent verzeichnet, bei Häusern liegt der Rückgang sogar bei neun Prozent. Im Norden kostet eine Immobilie im Durchschnitt 767.211 Euro. Auch im Ösling gehen die Preise bei den Wohnungen um 4,3 Prozent zurück. Doch bei den Häusern schnellen die Preise mit einem Plus von 10,2 Prozent weiter in die Höhe. Im Süden ist der Rückgang der Preise am geringsten. Hier liegt der Durchschnittsverkaufspreis bei 750.006 Euro – bei den Wohnungen stellt „atHome“ ein Minus von 2,2 Prozent fest, bei den Häusern ein Minus von 3,6 Prozent. Im Osten liegt der Durchschnittspreis bei 908.802 Euro und es wird ein Rückgang von sieben Prozent bei Wohnungen und 6,5 Prozent bei Häusern verzeichnet. Im Westen dann sind es 1.000.444 Euro im Durchschnitt, minus 1,4 Prozent bei Wohnungen und minus 9,8 Prozent bei Häusern.
Teurere Mieten im „Éislek“
Die Mieten allerdings folgen dem rückläufigen Trend der Wohnungspreise nicht. Schon zum Ende des Jahres 2022 haben die Statistiker „erste Anzeichen für einen Anstieg der Mieten bei neuen Mietverträgen“ erkannt, nachdem die Mieten jahrelang deutlich langsamer angewachsen sind als die Wohnungspreise. Die angekündigten Mieten stiegen im letzten Quartal 2022 um deutliche 2,1 Prozent im Vergleich zum Vorquartal, gleichzeitig jedoch um satte acht Prozent verglichen mit vor einem Jahr. Der Anstieg der inserierten Mieten war im vergangenen Jahr höher als der Anstieg der Verkaufspreise von Wohnungen im selben Zeitraum.
Nun stiegen die Mietpreise im ersten Quartal 2023 weiter rasant an, orientiert man sich nach den Zahlen von „atHome“. Im Durchschnitt stiegen die Mieten im Vergleich zum ersten Quartal des vergangenen Jahres um 8,7 Prozent. Für Wohnungen ist auf nationaler Ebene ein Plus von 8,3 Prozent zu verzeichnen. Die Miete eines Hauses ist um 11,8 Prozent teurer als im ersten Quartal 2022.
atHome Group
athome.lu gehört zur atHome Group, die nicht nur in Luxemburg, sondern auch in Belgien, Frankreich und Deutschland vertreten ist. Neben dem Immobilienportal athome.lu betreibt die Gruppe auch die Gebrauchtwagen-Plattform luxauto.lu. Zudem ist die Gruppe auch im Versicherungswesen und der Kreditvergabe aktiv.
Auf die Regionen aufgeschlüsselt, liegt die Durchschnittsmiete im Zentrum bei 2.118 Euro, im Norden bei 1.384 Euro, im Süden bei 1.564 Euro, im Osten bei 1.729 Euro und im Westen bei 2.005 Euro. Im Zentrum steigen die Mietpreise um 10,1 Prozent bei Wohnungen und um 15,1 Prozent bei Häusern. Im Norden sind es vor allem die Mietpreise der Wohnungen, die deutlich, mit einem Plus von 19,7 Prozent, ansteigen. Bei Wohnungen sind es „nur“ 6,8 Prozent. Im Süden verbuchen jedoch nur Wohnungen ein Plus von 10,9 Prozent. Die Mietpreise für Häuser sind im „Minett“ nämlich um 1,4 Prozent gesunken. Im Osten gab es bei den Mietpreisen die geringste Bewegung, mit einem Minus von 1,6 Prozent bei Wohnungen und einem Plus von 0,4 Prozent bei Häusern. Im Westen allerdings liegt das Plus bei Wohnungen bei 9,1 Prozent und bei den Häusern bei 7,4 Prozent.
„atHome“ führt die Preisentwicklung vor allem auf die erhöhten Zinssätze für Immobilienkredite zurück. Diese sind bekanntlich im Jahr 2022 aufgrund der Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank angestiegen. Die EZB hatte ihre Zinssätze angehoben, um die Inflation einzudämmen, die in der Eurozone fast zehn Prozent betrug.
Weniger Baugenehmigungen
Neben den Wohnungspreisen sind auch die Baugenehmigungsanträge gesunken. Die 102 Gemeinden des Landes genehmigten 2022 nämlich den Bau von 4.709 Wohnungen, was einem Rückgang von 23 Prozent – oder 1.296 Wohnungen – gegenüber 2021 entspricht. Das schrieb Statec am vergangenen Freitag in einer Pressemitteilung. „Diese Statistik muss jedoch relativiert werden, da das Jahr 2021 mit 6.105 Wohnungsanträgen ein außergewöhnliches Jahr war, das aller Wahrscheinlichkeit nach das Nachholen des von Covid betroffenen Jahres 2020 markierte“, präzisiert Statec. Vergleiche man die Zahl der genehmigten Wohnungen mit dem letzten Jahr vor Covid (2019), so ergebe sich immerhin ein Rückgang von 16 Prozent.
Die Gründe für diese Entwicklung sieht Statec in „verschiedenen wirtschaftlichen und politischen Faktoren“, wie beispielsweise den steigenden Rohstoffpreisen und höheren Zinssätzen. Den stärksten Rückgang habe die Statec in Luxemburg-Stadt festgestellt, wo die Zahl der genehmigten Wohnungen von 1.701 im Jahr 2021 auf 772 im Jahr 2022 zurückging. In den Nord- und Westkantonen wurden 242 Wohnungen weniger gebaut. Die Zentral- und Südkantone verzeichneten einen Rückgang um 157 Wohnungen. Die Gemeinden in den Ostkantonen genehmigten 459 Wohnungen im Jahr 2022 und 527 im Jahr 2021, was einen Rückgang von 68 bedeutet.
Preisberuhigungen auch in Europa
In fast ganz Europa hatten die Immobilienpreise in den letzten Quartalen damit begonnen, immer schneller zu steigen. Im ersten und zweiten Quartal 2022 lagen die Wachstumsraten laut Eurostat im Jahresvergleich noch bei fast zehn Prozent. Seitdem haben sie sich deutlich verlangsamt, ähnlich wie auch die Zahlen in Luxemburg.
Im dritten Quartal lag der Zuwachs im Jahresvergleich dann bei nur noch 6,6 Prozent. Im vierten waren es nun bereits nur noch 2,9 Prozent. Für Jahresbeginn 2023 liegen noch keine Zahlen vor.
Je nach Land sind die Ergebnisse jedoch sehr unterschiedlich. Während in Luxemburg im letzten Quartal 2022 ein Plus (im Jahresvergleich) von 5,6 Prozent gemessen wurde, waren es in Kroatien, Estland und Ungarn deutlich mehr als 15 Prozent. Im Gegensatz dazu wurden in Dänemark, Schweden und Deutschland Preisrückgänge von mehr als drei Prozent gemessen.
Vergleicht man die Preisentwicklung in den Monaten Oktober bis Dezember 2023 jedoch mit den Preisen der drei Monate vorher, dann ergeben sich bereits Preisrückgänge. In der Währungszone wurde im Schnitt ein Rückgang von 1,7 Prozent gemessen. Mit einem Minus von 1,4 Prozent im Quartalsvergleich liegt Luxemburg somit nahe am europäischen Durchschnitt.
Je nach Land sind die Ergebnisse auch beim Quartalsvergleich jedoch sehr unterschiedlich. Während in Kroatien, Rumänien und Litauen weitere Zuwächse verbucht wurden, wurden in Dänemark, Deutschland und Zypern Preisrückgänge von mehr als vier Prozent gemessen. (cm)
Steigende Zinsen
Innerhalb weniger Monate hat sich die Lage auf dem Zinsmarkt in Luxemburg deutlich verändert. Nach Jahren in einem Niedrigzinsumfeld, sind die Zinsen seit letztem Jahr deutlich gestiegen.
Als Erstes wuchsen die Zinssätze für Kredite mit einem festen Zinssatz. Nach einem historischen Tiefststand im Dezember 2020 (1,26 Prozent), ist die Rate am Steigen, erst ganz langsam, dann etwas schneller.
Zu Beginn des Jahres 2022, im Februar, sind die Zinsen für neue Immobilienkredite, bei denen ein fester Zinssatz für wenigstens zehn Jahre festgeschrieben ist, erstmals seit Jahren wieder über die Marke von 1,5 Prozent geklettert. Das zeigen die Zahlen der Luxemburger Zentralbank. Im März wurde die Marke von 1,7 Prozent überschritten. Im Mai kletterte der durchschnittliche Zinssatz bei dieser Art von Krediten auf über zwei Prozent (2,11 Prozent). Das ist der höchste Stand seit September 2015. Mittlerweile, Anfang Januar 2023, liegt er bereits bei 3,6 Prozent. Der Satz hat sich innerhalb eines Jahres somit mehr als verdoppelt.
Nicht so schnell gestiegen sind anfangs die durchschnittlichen Zinskosten für Immobilienkredite mit einem variablen Zinssatz. Dieser lag im Mai 2022 immer noch bei überaus günstigen 1,36 Prozent. Der niedrigste Stand war im August 2021 mit 1,28 Prozent erreicht worden. Seit Oktober haben aber auch die Zinskosten für neue Immobilienkredite mit einem variablen Zinssatz deutlich zugelegt. Im Januar lagen sie nun im Schnitt bei 3,51 Prozent. Das ist ebenfalls fast eine Verdreifachung innerhalb von zwölf Monaten. (cm)
Man sollte die Immobilienmakler einfach verbieten. Sie sacken 3% des Verkaufspreises ein, praktisch völlig ohne Arbeit und quasi ohne irgendeine Ausbildung. Bei nur 12 zum Durchschnittspreis verkauften Objekten (1 pro Monat) kommt man leicht auf ein Einkommen von 300 000 € (DREIHUNDERTTAUSEND €) pro Jahr, und eine Mindestlohn-Sekretärin macht die ganze Arbeit, inklusive Besichtigungen mit dem firmeneigenen Mercedes GLS mit links. Jetzt sind es nur mehr 200 000 € pro Jahr und sofort fangen sie an zu schreien, zu heulen, zu weinen, zu jammern und zu wimmern.
Das ist doch Jacke wie Hose!
Die Preise sollen noch weiter sinken. Jede staatliche oder nicht staatliche Hilfe dient nur dazu die Preise weiterhin in die Höhe zu treiben oder hoch zu halten. Denn was sagen mir die Immobilienmakler oder Immobilienverkäufer? Ich hätte es noch teurer verkaufen sollen. In meiner Nachbarschaft suchte eine Immobilien-Verkäuferin einen weiteren Kunde und warb mit den hohen Preisen mit denen sie Immobilien in unserer Nachbarschaft verkauft hatte. Also ehrlich geschrieben, lasst die Immobilienleute über die sinkenden Preise weinen und der Käufer soll sich doch auch einmal freuen.
Es gibt Länder wie z.B. USA oder Italien, da tut der Staat nichts oder wenig und die Leute die eine Immobilie suchen beklagen sich weniger als in Luxemburg.
Ein anderer Grund weshalb die Preise hoch sind hat damit zu tun, dass Luxemburg eine europäische « Hauptstadt » ist. Denn diese Hochverdiener und diese Behörden haben sehr viel Geld um teure Immobilien zu kaufen.
Dann kommt auch noch die Presse hinzu, die die Politiker beschuldigt den Wohnungssuchenden mit geringen Hilfen zu unterstützen.
Das Problem wird dann noch verschlimmert, weil man daran denkt die Kommission für die Immobilien-Makler zu reduzieren. Dadurch wird der Immobilienpreis in die Höhe getrieben. Erhöht man die Kommission, dann könnte der Preis sinken, weil der Makler mehr Spielraum hat.
Ich teile den Lesern meine besten Grüße mit.
Claudio Mariotto